عقارات في قلب القاهرة إيجارها الشهري بضعة جنيهات، وأخرى بضعة آلاف، هذه الظاهرة التي أنتجها نظامان للإيجار في مصر حاولت دراسة صدرت عن منتدى البحوث الاقتصادية، بنهاية الشهر الماضي، بحث جذورها التاريخية، وقدمت توصيات حول كيفية تأسيس نظام عادل للسكن يوفر العقار بالتكلفة الملائمة لشرائح الدخل المختلفة.

جذور النظام قبل يوليو 1952

بدأت مصر تطبق نظم للتحكم في الإيجارات منذ عهد الملكية وذلك لتخفيف وطأة تكاليف السكن في أوقات اتسمت بعدم الاستقرار، حيث تقول الدراسة، التي تناقش معضلة التحكم في الإيجارات بمصر، إنه خلال الحرب العالمية الثانية صدر قرار عام 1941 يمنع المؤجرين من إنهاء عقود الإيجار خلال فترة محددة.

وفي عام 1947 أصدر البرلمان المصري قانونا يجمد قيمة الإيجارات للعقارات المنشأة قبل عام 1944 عند مستويات الإيجار في عام 1941.

وبعد يوليو 1952 قامت السلطة الجديدة بإصدار عدد من التشريعات التي تخفض من قيمة الإيجارات، كقانون 199 لسنة 1952 والذي خفض من الإيجارات للعقود الموقعة بين 1944 و1952 بنسبة 15%.

وتم إقرار القانون رقم 55 لسنة 1958 الذي قلل الإيجارات للعقود المبرمة بين 1952 و1958 بـ20%، والقانون رقم 168 لسنة 1961 الذي خفض الإيجارات بـ20% للعقود الموقعة بين 1958 و1961.

أسس جديدة لتقدير الإيجارات

حاول النظام الناصري وضع أسس واضحة لتقييم إيجارات المساكن من خلال القانون رقم 46 لسنة 1962، والذي نص على إنشاء لجنة لتحديد القيم الإيجارية على أساس أن تساوي 3% من قيمة الأرض وقت البناء بالإضافة لـ5% من تكاليف الإنشاء.

ثم تم وضع قانون جديد لتنظيم أسس تحديد الإيجارات عام 1969، وهو النظام الذي تم تعديله ثلاث مرات آخرها كان عام 1981، ويعد القانون الأخير هو الأساس الذي يقوم عليه النظام المعروف بالإيجار القديم، كما تقول الدراسة.

واشترط التشريع الأخير المنظم للإيجار القديم، الصادر في 1981، ألا تزيد قيمة الإيجار السنوي للمساكن، باستثناء الفاخر منها عن 7% من قيمة الأرض والمباني.

ويحدد القانون قيمة الأرض وفقا لثمن الأراضي المثيلة لها عند الترخيص بالبناء عليها، وكذلك قيمة المباني وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء.

نهاية عصر التحكم في الإيجارات

في النصف الثاني من التسعينات صدر القانون رقم 14 لسنة 1996 والذي تقول الدراسة إنه أعفى العقارات المبنية منذ تاريخ صدور القانون من تحكم الدولة في قيم إيجار مساكنها.

وتقول الدراسة إن نظام الإيجار الجديد ساهم في زيادة أعباء تكاليف السكن على الأقل دخلا، مقدرة أن نسبة الإيجار السنوي للدخل للأسر المصرية في الخمس الأفقر من هرم الدخل تصل إلى 24%، بينما تصل هذه النسبة إلى 15.4% لدى الخمس الأعلى.

وتوصي الدراسة بأن تحسن الحكومة من نظم إدارتها لسوق الإسكان بما ينشط من نظام الرهن العقاري للفئات الأقل دخلا ويوفر لها سكنا مناسبا لدخولها. كما توصي الدراسة بزيادة الإيجارات القديمة في المناطق التي تسكن بها الفئات الأعلى دخلا.